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中國(guo)社(she)會(hui)科(ke)學院(yuan)城(cheng)市與競爭力研究中心主任倪鵬飛近日(ri)在中新(xin)社(she)國(guo)是論(lun)壇上表示,2020年,樓市將繼續(xu)處(chu)在降溫通道(dao),在沒(mei)有重(zhong)大政策(ce)轉向(xiang)和意(yi)外事(shi)件(jian)沖(chong)擊(ji)下(xia),不會(hui)出現劇烈波動。

發言摘要如下(xia)︰

2019年的回顧(gu)

2019年,樓市初步進入穩定健(jian)康發展狀(zhuang)態,基本實(shi)di)秩鵲 嗇勘輳 牆昀醋詈hao)的ne)zhuang)態。具體看︰

第一,時間上,穩中有變,四季(ji)逆轉。

全國(guo)房價增(zeng)幅經歷降、升、降再企穩的過(guo)程,同比增(zeng)幅由2019年6.6%。銷售額變動總體平穩,月lu)壬唐販肯鄱鈐zeng)長率有升有降,2019年同比增(zeng)長-0.1%。新(xin)開工面積、施工面積與竣工面積之間的增(zeng)幅差距由大變小。反映出總體的現zhi)抗┬υ讜zeng)長,潛在供給又在持續(xu)增(zeng)加。待售商品房面積持續(xu)下(xia)降,但下(xia)降由加速轉向(xiang)減速。2019年2月至10月,現zhi)看嫦扔7.94(月)持續(xu)下(xia)降到15.92(月),已處(chu)于(yu)6~18個(ge)月的合理(li)區間。期房存銷比由2016年的3.1(年)下(xia)降至2017年的2.8(年)和2018的 2.7(年),但到2019年逆勢上升至3.0年,期房去化壓力較之前(qian)有所增(zeng)加。全國(guo)房地產開發投資額增(zeng)幅變動平穩,2019年同比增(zeng)長9.9%。

第二,空間上,降溫明顯,分化再現。

全國(guo)房價總體下(xia)降城(cheng)市數量和下(xia)降速度超過(guo)去年同期。一、二線城(cheng)市增(zeng)速同頻回升,三、四線城(cheng)市增(zeng)速共同下(xia)降。東部地區房價增(zeng)速變動相(xiang)對(dui)平穩,中西部和東北地區增(zeng)速明顯下(xia)降。城(cheng)市群(qun)中心城(cheng)市房價同比增(zeng)速回升,非中心城(cheng)市城(cheng)市房價增(zeng)速有所下(xia)降。

分析原因(yin)︰總體上,面對(dui)復雜you)暇墓guo)內經濟形勢,中央調控持續(xu)給力不動搖,基礎制度改革(ge)邁(mai)出重(zhong)要步伐,效果(guo)顯著,值得點(dian)贊。具體看,持續(xu)調控的力度qun)徒謐嘀苯雍圖浣佑ying)響金融(rong)機(ji)構等市場的行為(wei)和預期,導(dao)致總體穩定的前(qian)提下(xia),樓市冬冷(ling)、春熱、夏暖、秋(qiu)涼,樓市年穩季(ji)變。

2020年展望

2020年樓市將繼續(xu)保持“年穩季(ji)變”的特點(dian),空間持續(xu)分化,風險如影(ying)隨行。

第一,總體上,市場繼續(xu)處(chu)在降溫通道(dao)。在沒(mei)有重(zhong)大政策(ce)轉向(xiang)和意(yi)外事(shi)件(jian)沖(chong)擊(ji)的情況下(xia),不會(hui)出現劇烈ye)牟  /p>

具體看,商品房價格同比增(zeng)幅保持在5-8%區間,商品房銷售面積同比增(zeng)幅將保持在-1到2%,房地產開發投資同比增(zeng)速將持續(xu)在7-10%區間內。

主要因(yin)為(wei)︰城(cheng)鎮化率加速期決定市場預期相(xiang)對(dui)樂觀。住房剛性、改善性yuan)橢zhong)置(zhi)需(xu)求依然(ran)較大。炒(chao)房的利(li)益機(ji)制沒(mei)有xing)耆 ︰hong)觀經濟和外部環境(jing)對(dui)房地產不利(li)影(ying)響有限。樓市調控不太可能放松。

第二,時間上,降溫中還有起伏(fu)和波動。

2020年春夏秋(qiu)冬的樓市仍將面臨(lin),升降交替(ti),窄(zhai)幅波動。因(yin)為(wei)市場環境(jing)及(ji)預期在不斷變化中,調控政策(ce)或根據樓市當期和未來可能的變化會(hui)適時微調。

第三,空間上,城(cheng)市分化可能持續(xu)凸(tu)顯。

2020年,一、二線城(cheng)市、東部城(cheng)市、都市圈城(cheng)市群(qun)、特殊資shi)闖cheng)市與四、五線及(ji)以下(xia)城(cheng)市、西部東北城(cheng)市、城(cheng)市群(qun)以外、資shi)純ku)竭城(cheng)市的經濟和人口的分化將持續(xu)。

主要因(yin)為(wei)︰經濟mei)久奼浠 齠 ?性誑佔瀋銑中xu)分化。2020年國(guo)家一些區域政策(ce)調整以及(ji)新(xin)的區域規劃陸續(xu)出台將加劇分化。過(guo)去2017-2018年邊緣區域樓市的逆襲(xi)將加劇分化。

第四,風險上,總體下(xia)降中局部可能上升。

當前(qian)的均(jun)衡(heng)是鐵令下(xia)的弱均(jun)衡(heng),調控操作(zuo)若有不當,樓市運行有滑(hua)出合理(li)區間的風險。市場主體尤其開發企業(ye)面臨(lin)資金鏈斷裂和破產倒閉風險。總體存銷比再度ran)厴?靖ge)別區域過(guo)剩嚴重(zhong)。

2020年對(dui)策(ce)建(jian)議

應堅持調控不動搖,完(wan)善調控的機(ji)制,加快相(xiang)關基礎制度改革(ge)。

第一,重(zhong)構房地產與宏(hong)觀經濟關系。妥善應對(dui)yuan)旯劬 煤屯獠炕肪jing)的挑戰jian)H米》炕毓櫚矯襠某跣摹 幼〉墓δ塴T諞種瞥chao)的同時,支持剛性需(xu)求、改善性需(xu)求和重(zhong)置(zhi)需(xu)求。讓meng)仍zeng)長與穩樓市並進,促進房地產的ne) xing)升級(ji)帶動整體結構的調整。加快城(cheng)市更新(xin)和舊房改造,讓房地產在調控中xin)mai)向(xiang)高質量發展。

第二,堅持zhi)康夭 夭歡  L嶸 氐惱握嘉唬 3終鉸遠(yuan) ΑGqiang)化三穩目標,落實(shi)主體責任。實(shi)施區間調控,把握節奏與力度,用好(hao)極限施壓。做好(hao)防控樓市雙向(xiang)劇烈波動預案。

第三,完(wan)善“一城(cheng)一策(ce)”調控機(ji)制。完(wan)善“一城(cheng)一策(ce)”全國(guo)住房、土地和金融(rong)的市場監(jian)管體系。健(jian)全“一城(cheng)一策(ce)”的ne)》俊?戀亍 鶉rong)的聯動機(ji)制。探索土地、財稅和金融(rong)等統(tong)一性政策(ce)“一城(cheng)一策(ce)”執行。探索“一城(cheng)一策(ce)”的主要政策(ce)匹配機(ji)制。

第四,加快基礎性配套(tao)制度改革(ge)。繼續(xu)深(shen)化集(ji)體建(jian)設用地和宅基地市場化改革(ge)。建(jian)立土地用途變性的利(li)益共享(xiang)機(ji)制。加快建(jian)立“住房土地指標隨人口流動掛鉤”的制度。繼續(xu)建(jian)立土地供應與商品房去化周期聯動機(ji)制。完(wan)善“限房價競地價”、“限地價競hao)浣jian)”等拍(pai)賣制度;完(wan)善金融(rong)機(ji)構的公(gong)司治理(li)體系,形成金融(rong)機(ji)構趨“住”避(bi)“炒(chao)”的內在機(ji)制。完(wan)善多層次商品房和保障房金融(rong)體系,形成“短借長還”的融(rong)資機(ji)制。建(jian)立住房金融(rong)審(shen)慎監(jian)管制度;建(jian)立全國(guo)統(tong)一的稅收zhao)貧齲 母ge)稅收征管制度。開征房地產稅,重(zhong)塑房地產稅收體系。

第五,加快住房供給側結構性改革(ge)。以產權化為(wei)主線,構建(jian)中國(guo)住房的供應體系。以城(cheng)鎮化為(wei)基礎,構建(jian)中國(guo)住房的空間體系。以智(zhi)能化為(wei)目標,構建(jian)中國(guo)住房高質量的產品及(ji)產業(ye)體系。從而繪制樓市新(xin)基因(yin)圖譜。

作(zuo)者︰倪鵬飛

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